Acheter votre terrain à Montpellier : la check-list pour ne rien oublier

  • Posted on: 19 July 2016
  • By: refmarc

 

1/ Choisir le terrain

La localisation de votre terrain a batir doit etre adaptee a votre mode de vie actuel et futur. Selon vos besoins, il faudra tenir compte de la proximite d'ecoles, de commerces, de transports en commun, de reseaux routiers. .L'orientation et l'exposition du terrain devront egalement etre pris en compte.
Vous aurez generalement le choix entre acheter un terrain isole ou choisir un terrain dans un lotissement
L'un et l'autre presentent des avantages, ainsi  le terrain en lotissement vous est le plus souvent vendu viabilise et offre plus de garanties de constructibilite mais vous devrez vous soumettre a son reglement qui peut parfois etre plus contraignant que celui de la mairie, de meme certaines charges communes peuvent etre a prevoir.
A l'inverse, l'achat d'un terrain isole offre une plus grande liberte. Mais c'est aussi une demarche plus risquee qui presente moins de garanties sur la nature du sol, la dimension de la parcelle, les couts lies a la viabilisation etc. Un certain nombre de verifications prealables sont a effectuer : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2057

2/Verifier la constructibilite

Pour les deux types de terrains, la premiere chose a faire est de demander un certificat d'urbanisme en mairie qui vous confirmera ou non la constructibilite du terrain ainsi que les normes architecturales et le COS (coefficient d'occupation des sols)
Le PLU ou le POS
Vous renseigneront non seulement sur les regles de construction applicables dans votre zone mais vous permettront de verifier ce qui est prevu et /ou permis sur les parcelles environnantes. Il vous permettra aussi de controler les eventuelles servitudes publiques ou privees

3/ Comprendre les reglements

Si finalement vous optez pour un terrain en lotissement, pensez a vous procurer son reglement, le cahier des charges ainsi que l'arrete de lotir qui vous detaillera les amenagements prevus. Prenez en compte les charges collectives pour l'entretien des parties communes comme les espaces verts

4/ Mesurer votre terrain

Surtout si votre terrain est isole, il faut verifier sa surface d'autant que les plans du cadastre sont souvent insuffisants, le mieux est de faire borner son terrain par un geometre expert afin d'eviter toute contestation future

5/Prevoir l'evolution de votre environnement.

La Direction departementale de l'equipement (DDE) pourra vous informer sur les grands projets a venir : creation d'un aeroport, d'une autoroute ou installation de lignes a haute tension, par exemple. 
Par ailleurs, les inondations a repetition dans certains departements ont ravive les craintes des acquereurs de terrains a batir. Les pouvoirs publics ont progressivement pris conscience de leur responsabilite et, aujourd'hui, les terrains situes dans des secteurs a risques (zones inondables) ne sont pas classes constructibles. Pour verifier votre commune : consultez le site du ministere de l'Environnement : http://www.prim.net/

6/Identifier les pollutions d'origine industrielle.

Enfin, pour eviter de vous retrouver sur un sol ayant subi des pollutions d'origine industrielle renseignez-vous sur deux sites : 
http://www.fasp.info/ 
http://basias.brgm.fr/
Ce dernier repertorie les anciens sites industriels, qu'ils soient pollues ou non. Si vous avez le moindre soupcon sur un terrain, vous pouvez prevoir une clause suspensive d'absence de pollution.

7/ Bien calculer les eventuels couts annexes

Qui dit construction, dit fondation. La nature du sol et du sous-sol est donc un critere fondamental. Si les renseignements pris aupres de la mairie semblent douteux ou insuffisants, mieux vaut investir dans une etude specifique confiee a un expert.Cela permet d'eviter les mauvaises surprises au moment de la construction, qui se traduisent par des surcouts non negligeables. 
Quand le terrain est isole, il faut chiffrer le cout des differents branchements aux reseaux d'eau et d'electricite.

 8 /Le processus d'achat

Sur le plan formel, l'achat d'un terrain est soumis a la signature d'un  avant- contrat, suivi de la signature de l'acte authentique           
L'avant contrat ou promesse de vente / compromis de vente
La promesse de vente peut prendre la forme d'une promesse unilaterale de vente ou d'un compromis de vente.
Promesse unilaterale de vente : Lorsque l'acquereur est interesse par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors reserver le terrain pendant une duree limitee, et signer une promesse unilaterale de vente. 
Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquereur est libre d'acheter ou de ne pas acheter le terrain.
Compromis de vente : Lorsque le vendeur et l'acquereur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent a regler (obtention d'un pret immobilier), ils peuvent signer un compromis de vente.
Cet acte engage aussi bien le vendeur que l'acquereur. La rupture d'un compromis de vente entraine le versement de dommages et interets.
Comme dans tous les achats immobiliers, il faut examiner avec soin le contenu de l'acte et verifier qu'il precise bien l'ensemble des frais et taxes, les eventuelles servitudes, la description exacte du terrain, etc. 
L'avant-contrat doit egalement preciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les habituelles conditions suspensives 

9/Se proteger et prevoir des clauses suspensives  

La vente ne sera alors  definitive qu'apres obtention du certificat d'urbanisme, du permis de construire, des eventuels prets, etc. 
Soyez precis dans vos clauses suspensives. Une precaution qui vous evitera, si vous avez un projet de vaste maison familiale de vous retrouver dans l'obligation de construire... une maisonnette

10/Construire dans les delais

Et une fois proprietaire du terrain, n'attendez pas trop longtemps avant commencer vos travaux. En effet, n'oubliez pas qu'un certificat d'urbanisme est valable  18 mois et un permis de construire 2 ans.
 

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